Kako odluke ECB-a oblikuju tržište nekretnina: Šta sve diktiraju kamatne stope?

Novi trendovi pokazuju blagi oporavak, ali izazovi ostaju.

Odluke Evropske centralne banke (ECB) o monetarnoj politici imaju značajan utjecaj na svakodnevni život građana, posebno kada je riječ o sposobnosti ljudi da priušte kupovinu nekretnina, investiraju i troše.

Kako odluke ECB-a utječu na nekretnine?

Tržište nekretnina je ključni kanal kroz koji se ovi efekti prenose: promjene u monetarnoj politici direktno utiču na kamatne stope na hipotekarne kredite, što zauzvrat utiče na prodaju nekretnina.

Međutim, pošto kupovina doma često podrazumijeva i dodatne kupovine za opremanje, kao što su nameštaj i kuhinjski aparati, promjene u politici mogu uticati i na širu potrošnju.

Ekonomisti Nikolo Batistini i Johanes Gareis u svom tekstu na zvaničnom blogu ECB istraživali su kako nedavne promjene monetarne politike Evropske centralne banke utiču na ekonomiju, posebno na pristupačnost stanova, prodaju nekretnina i potrošnju kućnih potrepština, prenosi Investitor me.

Brzi uspon i blagi pad: Priuštivost stanovanja

Između sredine 2022. i sredine 2023. godine Evropska centralna banka je podigla ključne kamatne stope brže nego ikada ranije, u nastojanju da se izbori sa rastućom inflacijom i obnovi ekonomsku stabilnost. Nakon što je kamatne stope držala stabilnim od oktobra 2023. do juna 2024. godine, ECB je počela da ih smanjuje kako je inflacija postepeno jenjavala.

Monetarna politika ECB-a može značajno uticati na priuštivost stanovanja, uglavnom kroz njen uticaj na hipotekarne stope, koje su ključne za odluke o kupovini doma. Priuštivost se mjeri indeksom koji upoređuje prihode domaćinstava sa hipotekarnim isplatama, uzimajući u obzir kamatne stope i cijene nekretnina. Indeks raste ako prihodi porastu, kamate padnu ili cijene kuća opadnu – što znači veću priuštivost.

Nakon perioda relativne pristupačnosti do 2021. godine, priuštivost stanovanja je naglo pala tokom 2022. i sve do sredine 2023. godine, spustivši se znatno ispod dugoročnog prosjeka. Iako su prihodi rasli, skok hipotekarnih kamata nadmašio je pozitivne efekte rasta plata i blagog pada cijena stanova.

Međutim, kada je ECB počela da smanjuje kamatne stope, priuštivost se blago oporavila, uz podršku snažnog rasta prihoda, iako je i dalje znatno ispod nivoa s kraja 2021.
Lančana reakcija: Prodaja nekretnina i potrošnja kućnih dobara

Kada se monetarna politika ublaži i stanovanje postane pristupačnije, više ljudi teži kupovini domova. Prodaja nekretnina tada pokreće dodatnu potrošnju, jer novi vlasnici kupuju nameštaj, uređaje ili se odlučuju na renoviranje. Suprotno tome, kada stroža politika smanji priuštivost, opada i potrošnja.

Modeli pokazuju da neočekivano povećanje kratkoročnih kamata za 25 baznih poena tipično dovodi do pada prodaje nekretnina za oko 2% i potrošnje kućnih dobara za oko 0,3% nakon tri godine. Taj efekat se dodatno pojačava kroz usporavanje prometa na tržištu nekretnina.

Na primjer, potrošnja kućnih dobara pala je za oko 10% između kraja 2021. i kraja 2023. godine. Budući da kućna dobra čine oko 6% ukupne privatne potrošnje, taj pad je usporio rast ukupne potrošnje za približno 0,6 procentnih poena u istom periodu.

Kako se priuštivost pogoršala tokom 2022. i većeg dijela 2023, prodaja nekretnina je snažno opala, uz paralelno smanjenje potrošnje kućnih dobara. Od 2024. godine, kako se priuštivost stabilizovala, a potom i poboljšala, i prodaja nekretnina je dostigla dno i počela da raste.

Ta dinamika je stabilizovala potrošnju kućnih dobara od drugog kvartala 2024. i dovela do početnog oporavka u drugom kvartalu 2025.

Oporavak uz izazove

Sve u svemu, nedavne odluke ECB-a ostavile su snažan trag na priuštivost stanovanja, prodaju nekretnina i potrošnju kućnih dobara, zaključuju Batistini i Gareis. U narednom periodu očekuje se da će poboljšanja u priuštivosti podržati nastavak oporavka tržišta nekretnina tokom 2025, a taj zamah mogao bi se proširiti i na širu potrošnju.

Ipak, izazovi ostaju. Potencijalne nove američke carine, rastuća trgovinska neizvjesnost i geopolitičke tenzije mogli bi negativno uticati na tržište. Zato će sposobnost prilagođavanja ovim okolnostima biti ključna – kako za donosioce odluka, tako i za domaćinstva.